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부동산 투자 공부: 경매 진행방식2

부동산 투자 공부

 

부동산-투자-공부

 

◎ 부동산 투자 케이스 공부

: 경매 진행 중 겪는 다양한 케이스들

 

 

  • 부동산 경매로 넘어간 집 임차인 보증금에 따른 다양한 케이스

 

1. 임차보증금을 전액 받을 수 있는 임차인

– 임차인의 권리를 제대로 갖춘 임차인은 임차보증금 전액을 돌려받을 수 있다.
– 이런 경우 입찰예정자에 대한 반감이 없을 수 있어 현장답사 시 집안을 확인할 수 있게 해주는 경우도 있다.

 

2. 임차보증금의 일부만 돌려받는 임차인

– 보증금을 잃은 임차인은 낙찰자에게 보증금을 요구할 수도 있다.
– 하지만 임차인들이 일부 돌려받는 보증금은 낙찰자가 내는 잔금 때문임을 알려줄 필요가 있다.
– 임차인이 보증금을 요구할 곳은 낙찰자가 아닌 前 집주인이다.

 

3. 임차보증금을 전혀 돌려받지 못하는 임차인

– 가장 기본적인 전입신고를 하지 않은 임차인의 경우 법원은 배당에서 제외해 보증금을 돌려받지 못함.
– 이 경우 임차인이 이사를 하지 않으려고 하는 경우가 많아 명도가 까다로움
– 하지만 최후의 방법으로 낙찰자는 강제집행을 이행할 수 있다.
– 임차인의 권리를 갖춘 경우에도 배당을 받지 못해 임차보증금을 잃는 임차인도 有
– 이런 경우 인수할 보증금 액수를 미리 확인 후 그만큼 저렴한 가격에 낙찰해야 한다.

 

4. 임차인의 자격이 불분명한 임차인

– 대부분의 경우 사전에 경매 물건 검색과 조사를 통해서 임차인의 상황을 알 수 있으나, 간혹 지위가 불분명한 경우가 있을 수 있다.
– 가장 까다로운 물건

 

 

 

  • 부동산 경매 임차인의 여러 특성

: 부동산 경매가 진행되면 임차인에게도 경매 진행 예정에 대한 우편물이 송달됩니다. 이후 경매가 진행될 것이란 것을 알고 있는 임차인에게도 임차인들 별로 다양한 특성으로 나뉘어집니다.

 

1. 배당요구를 해 우선변제권을 가지는 임차인

– 임차인도 가만히 있는다고 법원에서 배당을 해주는 것이 아니라 직접 배당요구를 해야 우선변제권을 가진다.
– 이때 중요한 점은 임차인이 대항력을 갖추었는지(전입신고, 확정일자)의 여부

 

2. 최우선변제권을 가지는 소액임차인

– 임차보증금이 국가에서 정한 일정 금액 이하인 경우를 소액임차인이라고 함
– 소액임차인의 보증금은 모든 채권자들의 배당 보다도 우선된다. = 최우선변제권
– 최우선변제권은 그 기준이 지역별로 상이하다.

 

3. 경매에 참여하는 임차인

– 거주하던 집이 마음에 들거나 혹은 잘 알지 못해서, 보증금을 돌려받지 못해서 등등 다양한 이유로 임차인이 직접 낙찰을 받기 위해 경매에 참여하는 경우도 있다.

 

4. 입찰예정자를 반기는 임차인

– 임차인이 보증금을 다 돌려받는지 아닌지에 따라서 입찰 예정자가 방문했을 때의 태도가 달라진다.
– 보증금 전액을 배당받는 임차인은 입찰예정자에 대한 거부감이 없는 경우가 많다.
– 오히려 계속 거주를 원할 경우 직접 재계약을 원하는 경우도 많다.

 

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