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부동산 투자 지역 선정 및 분석 방법

<부동산 투자 지역 선정 및 분석 방법>

 

부동산-투자-지역-선정-지역-분석-방법

부동산 투자 지역 선정하는 방법

1. 공급과 가격 그래프 ▶ 공급 파악

: 이를 통해 시(市) 구분
– 공급이 많았다 적어지는 그래프
– 매매가가 올랐다 떨어지는 그래프
=> 둘다 상향에서 하향되는 형식이 공통점

부동산 투자 지역 분석하는 방법

2. 지역 분석 (공급과 수요) ▶ 수요 파악

: 아직 1군지가 어딘지 모르겠다? → 매매가가 제일 비싼 지역

① 일자리 : 직장과의 물리적 거리
② 교통 : Door to Door – 직장과의 물리적 거리가 멀어도 교통이 좋아, 40분 내외의 출퇴근 거리인 경우
③ 학군 : 집 주변 유흥가, 공동묘지 등의 기피시설/지역이 없는 곳
④ 상업시설 인프라 : 마트, 백화점, 영화관 등의 편의시설 유무 (근린생활시설)
⑤ 자연환경 : 한강, 공원, 천(川) 유무 등
→ 해당사항이 많을수록 좋은 수요지(아파트)가 된다.

3. 군지 분류 및 매입 다변화

: 평단가가 제일 비싼 곳 = 사람들이 가장 많이 선호하는 지역

① 1군지 : 위의 해당사항을 거의 다 갖춘 지역 (예) 원주 1군지, 천안 1군지
② 키 맞춤 : 해당 지역 1군지를 먼저 가본 후 이르다/빠르다 등의 시기 판단 후 해당 시 내에서 2군지, 3군지 등으로 가는 방법
③ 매입 다변화 : 부동산의 매입 방법 3가지를 시기와 흐름에 맞게 다변화 할것, 하나의 방법에 매몰되지 않을 것
– 분양권 : 지역 흐름이 괜찮을 경우 프리미엄으로 매입 가능
– 일반 매매 : 전세 갭, 레버리지 활용 가능
– 경/공매

 

4. 호재
5. 정부 정책 및 심리 파악

– 풍선 효과 : 규제에 따라 반사 이익을 보는 지역, 그에 따른 사람들과 투자자의 심리 읽기

 


 

<실전 부동산 투자 물건 검색 방법>

⑴ 부동산 지인과 같은 사이트에서 1,2의 방법으로 추려진 공급과 수요 판단으로 적정 지역 선정
⑵ 지역 내의 부동산 평단가 가장 높은 곳 매물 검색 -> 동(洞) 단위 추려짐
⑶ 추린 동의 특성 파악 : 기업 도시, 혁신 도시 선정, 기존 구(舊)도심 등
⑷ 사이트 내에서 입주 물량 아파트 들의 실제 동 파악 -> 1군지에 물건이 많이 들어오는지 2군지에 많이 들어오는지 파악 가능 + 몇 단지, 몇 세대 입주


 

이러한 투자 지역 선정의 기준을 통해서 투자처를 고르고 그 지역에서 가장 수익을 많이 낼 수 있는 물건을 정하게 됩니다.

방대한 지역들이 있지만 부동산지인이나 호갱노노, 아파트 실거래가 등의 부동산 투자 플랫폼 등을 적극적으로 활용하여 지역별로 공급을 통해 투자처를 빠르게 추려서 더 상세한 지역을 구분할 수 있습니다.

다음 시간에는 이렇게 지역과 투자처를 찾으면 어떤 물건에 투자를 할 것인지를 결정할 때 무엇보다 중요한, 부동산 투자에서 어찌 보면 가장 중요한 단계 중 하나인 ‘부동산 임장’

현장조사에 대해 알아보도록 하겠습니다. 부동산 임장을 나가서 어떻게 해야할 지 초보라면 막연하게 느껴질 수 있으므로 다음 글을 통해서 상세한 내용을 확인해보세요.

 

 

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