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부동산 투자 임장 기초

 

부동산 투자 임장 부동산 투자 기초

 

부동산-투자-임장-현장조사-순서-방법

 

 

◎ 부동산 투자 임장 (부동산 현장조사) 개요 

 

# 사전체크 사항

※ 효율적 조사를 위한 동선 짜기
– 아파트라면 목적물 방문 전에 관리사무소에 먼저 들러 리모델링 여부, 옥상 누수 등의 문제는 없는지 정보 얻기 가능

# 아파트

1. 관공서 : 지역 주민센터, 시/군/구청에서 전입세대 열람
2. 주변 조사 : 목적물 가는 길에 주변 편의 시설 확인
3. 관리사무소 : 미납 관리비, 리모델링 여부 파악
4. 목적물 : 목적물의 현황, 상태, 점유자 상세 파악
5. 부동산 중개사무소 : 동일 물건의 매매/전세/월세 가격 및 인근 지역 시세 조사

#빌라

: 모양과 크기, 구조, 입지 천차만별 & 정보 비표준화 -> 직접조사 필요성 큼

1. 관공서 : 전입세대 열람과 건축 도면, 위반 건축물 여부 확인
2. 주변 조사 : 목적물 가는 길에 주변 편의 시설 확인
3. 목적물 : 목적물 외관 상태, 옥상 누수 여부, 점유자 확인 열람과 건축 도면 일치 확인
4. 부동산 중개사무소 : 빌라의 평당 시세, 매매/전세/월세 가격 및 공실 여부 파악

#상가

: 첫째도 둘째도 수익률 -> 임차인 성향 & 사업 잘 되는지, 상권 활성화 확인

1. 관공서 : 지역 주민센터 방문 위반 건축물 여부 확인
2. 상권 파악
3. 관리사무소 : 미납 관리비 파악
4. 부동산 중개사무소 : 주변 임대 시세, 공실 여부 파악

 

◎ 실제 부동산 투자 임장 현장조사 하는 방법

 

1. 현장조사는 엄밀히 말하면 집 조사가 아니라 ‘지역 조사’

– 해당 물건과 가까운 대중교통 이용, 지하철 역에서부터 조사 시작
– 이 단지에 영향을 줄 수 있는 기반시설 / 아파트 단지 확인
(주변에 새로운 공급이 들어오면 임대수요 부족 *사전 조사 단계에서 미리 확인 끝내야 할 부분)
– 현재 상권이 가장 활성화된 곳, 지는 곳 확인 (주변 슈퍼 등 탐문)
– 지하철 역으로 돌아갈 때, 물건으로 갈때 역까지 시간 확인
(도보 소요시간 짧을 수록 선호도 상승)
– 주변 학군, 주변 상권 활성화 여부, 생활 기반 시설(체육시설, 마트 등), 앞으로의 호재, 미래 호재의 실현 시점

 

2. 사전조사를 재확인 하는 과정

– 권리분석, 물건 현황 파악, 대략적인 지역 조사, 대략적 입찰가 등은 종료된 상태여야 함.
– 사전조사 없이는 부동산 중개소에서 나눌 정보가 없다. 미리 공부해놓고 갈 것

 

3. 무조건 경청

– 집주인, 세입자, 부동산 중개사, 이웃주민 등 최대한 많은 사람을 만나서 정보 얻기
– 저녁시간때 방문하면 세입자/소유자 만날 확률 높음
– 소유자나 임차인 만나서 대화 유도 -> 명도 난이도 가늠 가능

 

4. 결과는 반드시 현장보고서 정리

– 현장보고서가 없다면 입찰가 주먹구구식 산정이 될 수 밖에
– 임장 때 입찰가에 영향을 줄 만한 요소들 살폈다면 경매장 분위기에 휩쓸려 고가로 낙찰 받는 우를 범하는 확률 낮출 수 있음

 

◎ 부동산 투자 임장 후 현장조사 보고서 작성하는 방법

<현장보고서의 간략한 예시>

1) 물건지 : 주소
– OO구 OO아파트 OO동 OO호

2) 물건조사 내용 : 권리상황에 대한 현장 확인 내용, 물건의 상태에 대한 내용
– 임차인 OOO은 보증금 OOO의 진짜 임차인 맞음
– 물건 내부 약간의 곰팡이 보여 도배와 장판 교체 필요해보임

3) 주변조사 내용 : 입지 및 편의시설에 대한 내용
– 지하철역에서 도보 8분
– 대형마트 도보 이용 가능
– OO초등학교 학군
– 주변에 술집 등의 유흥시설 없음

4) 시세조사 내용 : 동일하거나 유사조건의 물건 매매/전세/월세가 확인
– 동일 평형 최근 거래가 2억 5000만으로 6개월 전보다 1000만 정도 오른 상태
전세 시세 2억 1000만아너 전세 매물 없어 높일 수 있는 가능성 있음

5) 기타 특이사항 및 의견 : 그밖에 기억해 두어야 할 사항들
– 재건축 진행여부 불투명
– 수도관 교체공사가 내년에 진행될 예정

=> 입찰가에 영향을 미칠 모든 요소들 표시하여 입찰가 산정에 반영

 

 

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