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부동산 경매 기초: 경매의 정의

부동산 경매

 

부동산-경매

 

◎ 부동산 경매 이해하기 

 

  • 부동산 경매란?

– 채권자의 신청에 따라서 법원이 강제로 부동산을 최고가를 제시한 사람에게 파는 행위

 

  • 경매, 공매

    경매

    1) 주체: 법원
    2) 정의: 민사집행법에 따라 채권자의 요청이 있으면 채무자의 물건을 매각, 채권자에게 돈을 돌려주는 것 = 개인이 빚을 갚게 하는 것
    3) 진행: 법원 사이트 

    – 공매

    1) 주체: 한국자산관리공사 (캠코)
    2) 정의: 국세징수법에 따라 세금 미납자의 재산을 압류, 공개 매각하는 것 = 세금 안낸 국민의 세금을 징수하는 것
    3) 진행: 온비드 사이트

  • 임의경매, 강제경매

  – 임의경매

:채권자가 채무자로부터 담보로 제공받은 부동산에 저당권, 근저당권, 유치권, 질권, 전세권, 담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매

   – 강제경매

: 실행할 담보 X, 법원의 집행 권원 부여되어야 경매가 가능

 

  • 경매가능한 법원 경매 물건 종류

: 주거용 부동산만 경매에 나오는 것이 아니다.

– 자동차
– 어업권, 광업권, 선박
– 공매로 진행되는 물건: 고속도로 휴게소 식당운영권, 지하철 상가점포 운영권 등

 

  • 주거용 부동산 경매

: 부동산 투자를 시작할 때 가장 무난하게 시작할 수 있다.

– 상가의 경우 처음부터 하기엔 쉽지 않다. 상권 분석까지 병행되어야 하기 때문.
– 주거용 부동산의 경우, 매매 거래가 모두 신고를 통해 정보가 공개 되어있기 때문.

 

  • 부동산 경매, 시작하면 좋은 사람

  1. 직장인

: 경매투자는 기본적으로 본인의 시드머니와 함께 대출을 통한 레버리지를 활용해야 한다. 이때 직장인은 고정 월급이 있기 때문에 자금 융통에 도움. 대출금리도 사업자보다 유리.
※ 직장에 다니면서 주말에 부동산 임장 (현장답사)를 다녀도 되며, 물건 검색도 직장이 끝나고 해도 충분 → 현재의 월급 수준의 월세가 나온다면 투자자로 전업 가능.

2. 전업주부

: 집과 부동산의 환경, 학군 등 부동산 투자에 있어서 중요한 요인들 대해서 잘 알고 있을 가능성이 높다. 부부가 함께 경매를 진행할 수도 있다.

 

  • 부동산 경매, 이것만은 알아두자

  1. 경매 투자에는 은퇴가 없다

: 투자자에게 은퇴란 없다. 자신이 정한 수익을 위해 공부하고 결정하고 투자를 한 후 결과에 대한 책임을 지면 된다. 스스로 결정하고 책임지는 마인드와 책임감.

2. 투자에 올인(All-in) 금지

: 경매투자를 위해서 무리한 대출을 받거나 가진 돈을 모두 넣는 등 현금흐름을 깨지 않으면서 생활 안정을 유지하며 투자.

3. 경매 투자수익도 근로소득

: 경매 투자자는 부지런하다. 물건검색, 현장답사, 법원 입찰, 명도까지 진행되는 모든 과정에 직접 참여해야 한다. 그러기 위해서는 부지런한 두 발은 필수.

 

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