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부동산 경매 투자 배당 내용 핵심 정리

부동산 경매 투자 배당 핵심정리

 

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◎ ‘배당액이 공탁된다’의 의미

법원마다 ‘공탁소’ 설치/운영

: 채무자의 담보가 경매로 팔리고 나면 해당 채무에 대한 금액이 채권자에게 전달되기 위해 공탁소로 넘어간다. 배당기일 지난 후에 공탁소에서 관련 문서를 지참하여 공탁소에서 배당금을 찾아가야 함

예) 임차인의 경우, 낙찰자의 인감도장이 찍힌 명도 확인서가 필요함

 

◎ 부동산 경매 투자 배당 우선 변제권 순서

※ 순서는 절대 변하지 않으므로 반드시 기억할 것
• 선순위가 배당금을 다 받아야지만 2순위, 3순위로 배당금 지급이 이뤄진다.
• 3순위까지 주고 남는 배당금이 없다? → 배당금 지급 종료됨
• 마지막 순위까지 주고 배당금이 남는다? → 물건 소유자(前주인)에게 지급

 


 

1. 경매실행비용

: 개인 간의 문제를 해결하는 사안에 각종 문서와 서류 송달, 감정평가, 집행관의 현장 방문 비용 등 비용 발생, 채무자는 내고자 하는 의지가 없으니 채권자가 먼저 비용 지불한 후 공탁 걺→ 그 돈으로 감정평가 → 낙찰 완료 후 ‘네 돈 잘 썼다’하며 돌려줌

**최우선 순위로 변제해주는 이유? 돈을 받아야 하는 채권자가 돈을 들여가며 경매를 신청했으니, 채권자들이 부담없이 경매를 신청하고 나아가 원활하게 경매제도가 운영되도록**

2. 필요비와 유익비

: 필요한 돈과, 필요하지 않지만 유익한 돈을 챙겨줌

채권자, 채무자, 집 주인이 아닌 본 부동산과는 전혀 상관없는 사람들 but 자주 볼 수 있는 경우는 아니다.
예) 보일러 수리 비용(필요비), 창문 샷시 이중창 변경 비용 / 대리석으로 바닥 수리 등(리모델링 한 비용만큼 집값의 가치 상승이 이뤄짐-유익비)

3. 소액임차인 최우선변제, 특수임금채권, 재해보상금

: 투자자에게는 최우선적으로 고려할 순위이다.

• 소액임차인 최우선변제 – 가난한 사람들이 경매를 당했을 때 보증금이 전부일 경우, 생활 전반에 큰 문제를 야기할 수 있기 때문
→ 전액 변제는 불가능, 보증금이 낮으면 가난한 사람으로 상정됨, 은행보다 빠른 순위
• 특수임금채권 – 일하면서 받지 못한 임금에 대해 사용자의 재산에 걸어 임금을 보전받을 수 있다.
☆최근 3개월치 임금, 최근 3년간 퇴직금☆
• 재해보상금 – 산업재해 보상금을 보존받기로 했는데 받지 못했을 경우

4. 당해세(상속,증여,재산,종합토지세)

: 당해에 당연히 내야하는 세금, 잘보기 힘든 케이스로 대출 시 지방세 등등 완납증명서 요구하는 경우도 있음

5. 확정일자 있는 임차보증금 물권, 국세와 지방세

: 대부분의 배당은 여기서 종료
• 전입신고: 신분증만 있으면 가능
• 확정일자: 계약서 필요
☆ 확정일자가 없는 임차인의 경우, 배당순위는 무조건 가장 꼴찌로 하락 ☆

6. 일반 임금채권

: 특수 경우 이외의, 3개월 이후의 임금체불

7. 산재, 건강, 국민연금보험료

: 소송할 경우 5위로 올라섬

8. 일반채권

: 일반인들간의 채권 문제 (차용증) → 빌려줄 때는 근저당 잡을 것
☆ 세입자가 확정일자를 받지 않은 경우 일반채권으로 배당순위 강등 ☆
차용증은 효과 없다, 배당이 8순위까지 도달되는 경우 거의 전무

 


 

<부동산 투자자가 바라보는 배당의 기본 원칙>

1. 내 잘못이 아닌 것은 물어주지 않는다: 내가 빌리지 않은 돈, 내가 쓰지 않은 돈
2. 임차인 보증금의 경우 책임져야 할 수도 있다: 주택임대차보호법, 상가보호법에 적혀있기 때문
→ 전주인의 계약사항을 그대로 승계한다고 명시 (★대항력있는 임차인★)

 

 

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