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부동산 공부: 경매의 진행방식

부동산 공부 – 경매의 진행방식

 

부동산-경매-기초-진행방식

 

◎ 부동산 공부: 경매의 진행방식

 

부동산 경매는 왜 시작되고,

어떻게 진행될까?

 

 

  • 경매의 시작

 

1. 근저당

근저당: 집을 담보로 해 은행에서 대출을 빌렸다는 표시인 저당권의 일종으로 미래의 이자까지 포함되어 산정된 대출 금액

– 주거용 부동산을 구매하면 근저당이 발생되는 경우가 많습니다.

– 대출의 표기를 통해 근저당이 설정된 집을 담보로 하여 또 다른 대출 받는 것을 방지하기 위한 조치

– 채권자: 은행 (돈을 빌려준 주체는 개인도 가능), 채무자: 집주인 

 

2. 압류

–  압류는 집을 담보로 하지 않는다.

– 카드대금, 자동차 할부금, 세금 등의 채무에 대해 각각 카드사, 캐피털 회사, 세무관할청에서 압류

 

3. 임차인 보증금

– 집주인이 임차인의 전세 및 월세 보증금을 돌려주지 못할 경우 경매 실행 가능

– 전세권 설정된 집의 경우, 전세금을 돌려 받지 못한 임차인이 직접 경매 실행도 가능

 

4. 재산 분배, 유치권, 임금채권

– 위의 3가지 경우 외에도 다양한 채무의 종류가 있고 이를 상환하지 못했을 경우 경매가 가능

※ 유치권: 타인의 물건에 채권이 있는 사람이 채무 문제 해결 전까지 해당 물건의 점유가 가능한 권리로, 주로 공사를 진행한 후 공사비를 받지 못한 경우에 ‘유치권 행사중’이라고 표시.

 

 

  • 경매의 진행

 

1. 채권자의 경매 신청 및 진행

    – 빌려준 돈을 받을 권리가 있는 채권자는 채무자에게 돈을 돌려받기 위해 법원에 경매 신청 가능
    – 이때, 집주인에게도 경매가 진행됨을 채권자가 고지
    – 경매 신청된 후에는 집주인은 법원에서 공고문 송달 받음
    ※ 송달: 법원에서 법적인 절차에 따라 서면으로 공고문을 발송하는 것
    → 이후에 집주인은 빚을 갚거나, 부채의 해결이 어려워 경매 진행이 될 때까지 기다릴 수 있음

2. 현장답사

    – 물건을 확인한 후 경매에 참여하고 싶다면 해당 물건지로 가서 현장의 답사를 진행
    – 집주인이 살고 있다면 대부분 경매투자자들을 달가워하지 않아 내부 확인은 어렵다.
    – Tip: 매물로 나온 같은 라인의 윗집이나 아랫집 방문

3. 입찰

    – 정해진 경매일에 법원에 방문하여 입찰을 한다.
    – 입찰은 비공개로 진행되며, 원하는 입찰 금액을 현금으로 뽑아가서 입찰해야 한다.
    – 낙찰되면 돈을 돌려받지 못하고, 유찰되면 바로 내가 냈던 입찰금을 돌려받는다.

4. 낙찰 및 명도

    – 경매에 참여해 낙찰되었다면 집주인은 집을 낙찰자에게 넘겨주어야 한다.
    – 낙찰자는 잔금을 법원에 납부해야하며 필요시 대출을 받을 수 있다.
    – 명도: 집주인에게 낙찰자가 명의를 넘겨받는 것.
    – 낙찰 후 집주인을 만나면 대부분의 경우 집주인은 낙찰자에게 이사비용을 요구하기도 한다. → 협상

 

 

  • 경매의 마무리 및 투자 수익 발생

– 집주인에게 집을 넘겨받고 낙찰자는 수리를 통해 다음 세입자를 들이기 위한 준비를 한다.

– 적절한 세입자를 찾게 되면 모든 단계 완료.

– 투자 수익 발생 및 정리

 

 

 

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